高企的房价让许多年轻人的购房计划被迫延后，年轻白领、学生及外籍人士成了租赁市场的重要客群。而选择租房时，他们对便利性、生活品质及居住体验的要求也正悄然改变。

他们高度依赖公共交通，如轻快铁（LRT）及捷运（MRT），同时偏好配套完善、具备社群归属感，以及入住门槛较低的居住空间，例如无需垫付高额押金、家具购置及长期租约负担的灵活租赁模式。

需求端的变化，正逐步拉大传统住宅出租模式及市场实际需求之间的落差，也让散户业主与发展商同时面临新挑战。市场变了，以往“整间出租”为主的路径将越来越难走。

传统整间出租的模式，通常需要一次性拿出一大笔钱，用以缴付两个月押金及一个月预付租金；再加上水电押金、购买家具、网络开户等费用，对刚入职场或追求财务灵活的年轻群体来说，是一笔极高的启动成本。显然，他们的生活方式和消费观念正在发生核心转变。

国际产业顾问公司Rahim & Co研究与战略规划总监苏莱曼接受《南洋商报》专访时指出，相较于被长达数十年的房贷或高额租赁押金紧紧套牢，年轻一代更倾向于选择拎包入住、包含水电网络、押金门槛较低、具备财务弹性的共居空间（Co-living）。

他说，如今的年轻租客不再盲目追求房屋面积的大小，而是将时间成本放在首位。
靠近轻快铁或捷运站点的房子、周边较完善的餐饮和生活设施，远比空间大小更具吸引力。

“独居的高昂成本和孤立感，使年轻白领对社区归属感，以及共享生活方式抱持更开放的态度。他们会愿意牺牲一部分私人客厅空间，以换取更高品质的公共社交区域。”

租金难抵房贷

年轻人对灵活、低门槛及包办式租房的需求攀升，与大多数业主买下一整间房、整租给一个家庭几年，长期收租的传统模式渐行渐远。当供需错位日益加剧，最先承受压力的将是手握房产的散户业主。

提供房产托管及合法分租服务的Sublet Doctor联合创办人邝国智指出，过去有很多投资者是买房等升值，但如今在巴生谷，传统整套出租的空置期被大幅拉长，空置2至6个月已屡见不鲜。

对散户业主更严峻的挑战，是租金涨幅完全追不上贷款利息、管理费及维修成本。以一间售价约50万令吉的公寓为例，传统整租的月租仅介于1800至2200令吉之间，扣除银行月供与管理费后，业主往往还要倒贴补钱。

苏莱曼则补充，在高层住宅领域，发展商同样面临滞销单位的财务压力，大量资产被闲置导致持有成本居高不下。

靠运营创造新价值

面对日益激烈的同质化竞争，单靠买房坐等升值或降租吸引单一家庭承租的传统模式，已经越来越难以打开突破口。如今的房地产出租市场，正经历一场从过去的“买卖交易”，向“资产运营”的深层转变。

邝国智指出，根据公司服务了数千位业主的实操经验，约有60%至70%来寻求帮助的业主，最初是完全没有打算做分租，他们原本都希望能整间出租，但却陷入空置几个月甚至半年、租金收入无法覆盖房贷与管理费的困境。

他强调共居分租模式的本质绝非投机，也不是盲目在房子里塞入更多人，而是一种资产优化的概念。核心意义是帮助业主通过更专业的空间规划与科技管理系统，提高同一项不动产资产的使用效率，从而创造更稳定且健康的现金流。

走向机构化

从投资与机构评估的角度来看，共居资产日益被视为一种“以运营收益为核心的经营型资产”，而非传统意义上的住宅房地产。

苏莱曼指出，传统住宅资产的估值，主要依据二手市场成交价及单笔租约收益；共居资产的价值评估，则更着重持续创造营运收益的能力，包括出租率、租客留存率及整体运营效率等指标。

“随着城市化进程加快、房价持续高企、年轻一代延后购房计划，市场对专业化管理的租赁需求将持续增长。将滞销住宅转化为共居产品，也已从发展商早期用于去库存的临时手段，逐步演变为长期的资产货币化与多元化策略。”

他表示，随着行业规范与数据积累，这将推动大马住宅租赁市场向专业化及机构化迈进。

回报溢价高达50%

根据市场整体评估，大马传统住宅租赁模式的回报率，主要取决于单位的购入成本，一般介于2.8%至5.5%的偏低区间，通常低于商业地产4.8%至8.0%的回报率水平。

苏莱曼分析，相较之下共居运营商通过空间优化、提供增值与附加服务，将能有效提高单位面积的收益能力。

取决于地理位置与资产类型，共居运营商通常能取得比传统租赁高20%至50%的租金回报溢价，在极具吸引力的优质城市核心地段，溢价幅度甚至可能更高。

若参考包含类似准共居（Quasi-co-living）模式的短租住宿，收益率可达5.0%至8.0%，整体表现高于传统住宅。

整租回报低

邝国智则提供了巴生谷的例子：

●一间介于45万至55万令吉、850至1000平方尺的典型三房公寓，整间出租的月租仅为1800至2200令吉，一年的租金回报率通常只有4%至5%。

●可是，若将单位重新规划并改为共居模式，将主卧以900至1200令吉、中卧以700至900令吉、小卧以500至700令吉出租，再叠加灵活空间与车位的额外收益，整间单位的月租收入可大幅提升至3200至4500令吉。

这能将租金回报率直接提升至7%至10%，若地点与产品定位极佳，部分项目甚至可超过12%。

最快2年回本

然而，共居改造并不意味着高昂的装潢开支。邝国智指出，业主通常只需投入约2万至3万令吉的装潢与家具配置成本。只要出租率维持在90%以上，在成熟区域约1.5至2年即可回本，保守情况下通常也能在2至3年内回本。

更重要的是，相比整租租客搬走后导致收入瞬间降为零的风险，分租模式通过多房分散了空置风险，现金流稳定性大幅增强。

这种收益逻辑不仅适用于散户，也正被发展商引入。苏莱曼补充，针对高层住宅滞销单位，发展商开始选择与专业共居品牌合作，将未售单位进行批量转化，以减少资产持有成本并创造持续的现金流收入。

在合作模式上，主要分成两种：

●主租赁包租
运营商向发展商支付固定租金，为发展商提供稳定的收益，但运营商需承担全部市场与空置风险。

●管理协议
双方共享租金上行收益、共同分担市场下行风险。在当前市场发育阶段，这种合作模式被认为更具可持续性。

科技降低租务风险

市面上有个固有偏见，认为年轻人容易拖欠租金，坏账风险较高。邝国指分析：

●传统整租依赖房东凭感觉挑租客，逾期付款率往往达10%至20%；

●而现代共居运营借助AI风险分析与评分、工作与收入验证、租赁行为数据及自动扣款系统，将租客准时付款率提升至98%以上，严重拖欠率控制在2%以内，坏账率更是低至1%以下。

在保护房屋方面，数据表明超九成的租务纠纷属正常使用磨损，严重损坏率低于1%。通过入住或退房的科技影像存证与智能锁出入记录，加上多层保险与风险准备金，不需要依赖高额押金即可建立健全的资产防护体系。

须守隐私底线

面对邻里冲突或物业管理层对共居单位“租客流动性大”的疑虑，专业的运营团队展现出极高的边界意识。

邝国智说，守住隐私底线至关重要：

●CCTV监控与智能锁记录严格限定在客厅、走廊和大门出入口等公共区域，主要目的是保障住户安全及在发生纠纷时存证。

●房间和浴室等私人空间则严禁安装任何监控设备，且相关数据调阅需经过严格授权。

很多人把邻里纠纷归咎于分租，但纠纷的核心在于缺乏管理，而非分租本身。公司制定严格的房规指南，如禁止派对、禁止短租、严禁超载入住，并在入住前筛选租客，主动向公寓管理层报备沟通，从而消解邻里疑虑。

法律属性待厘清

针对地方政府，如吉隆坡市政厅或八打灵再也市政厅关于空间隔断与过度拥挤的条例，邝国智强调运营必须坚持合法合规，遵照地方政府的附例，绝不为了增加收入而让单位超越承载负荷，且高度重视消防安全与建筑规范。

对于政府正在推进的住宅租赁法案（RTA），他持乐观看法，认为这是租赁市场走向成熟的关键一步。未来的标准租约、押金管理、房东与租客权责划分、共居运营规范及纠纷快速处理机制都将更加清晰。

监管不是为了打击，而是为了健康发展，它不会淘汰专业的资产运营商，只会剔除缺乏制度、标准与责任意识的投机分子，推动整个行业建立教育、科技与法律三大标准化。

监管框架待明

不过，大马共居与灵活租赁发展面临的一个核心监管疑虑，在于法律属性与土地用途分类。

苏莱曼指出，服务式公寓虽属商业地契，但常被用作永久住宅；而共居单位本质上是提供运营服务的非永久居住设施，究竟属于住宅居住还是中短期商业住宿，这在拟议中的住宅租赁法案或相关监管框架下，需要深入研究与明确归属。

他强调，长期来看，一个更清晰的法律框架将为房东与租客提供更高的确定性与保障。

这不仅有助于厘清租赁权责与纠纷解决机制，更能大大增强投资者与运营商的信心，激励更多发展商将专业化管理的租赁住房视为一种长期的独立资产类别，而非仅仅当作临时的避险或去库存策略。

机构化仍需5至10年

在成熟的国际市场，如美国与英国，共居与租赁住房已演变成由基金持有，甚至证券化为房地产信托基金（REITs）的机构级投资产品。相比之下，大马目前仍处于早期发育阶段。

苏莱曼指出，大马实现灵活租赁资产证券化的主要瓶颈在于：

1）缺乏机构级与投资级的大规模租赁资产包

2）市场缺乏历史营运数据来精准评估风险与估值

3）金融机构仍习惯从买卖或销售，而非长期现金流的角度看待住宅

4）缺乏完善且全面的租赁法律框架

因此，大马要看到专用的住宅产托或大规模资产证券化，预计仍需要5到10年时间。但随着发展商对持续现金流需求的增加，专业租赁住房逐渐获得认可，行业迈向机构化的基础正在逐步奠定。

运营决定回报

对于未来的房地产市场，苏莱曼认为吸引力在于创造类似酒店或专营租赁住房般更稳定、可持续的现金流收入，但这需要持续的市场营销、运维管理及资源投入。

邝国智总结道，传统房东最大的误区是用买资产的思维投资房地产，却用十几年前的方法经营。今天的房地产竞争，不仅是要买得好，更重要是要经营得好；出租市场已经从过去单纯的房地产交易，慢慢转向房地产运营。

他给业主的建议是：未来的房地产竞争，不再是谁拥有最多的房子，而是谁拥有最好的运营系统，能以最低的运营成本，把房地产经营成最稳定、最持续的现金流资产。